Por Ana Luiza Portela
A ocupação de imóvel por terceiros não constitui óbice à reintegração de posse quando reconhecida a inadimplência do compromissário comprador e decretada a rescisão contratual. Esse entendimento foi recentemente consolidado pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao reformar sentença que havia afastado a retomada do bem sob o argumento de que o imóvel estaria na posse de terceiros.
No caso, a empresa vendedora ajuizou ação visando à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com reintegração de posse e indenização pelo período de ocupação. Embora a sentença tenha reconhecido a inadimplência dos compradores e decretado a rescisão contratual, afastou o pedido de reintegração sob o fundamento de ilegitimidade passiva, uma vez que o bem estaria ocupado por terceiros. Além disso, limitou a indenização e os encargos de IPTU a período pretérito.
Ao apreciar o recurso, o Tribunal reformou a decisão, destacando que a posse transmitida aos compradores possui natureza precária e resolúvel, condicionada ao adimplemento das obrigações contratuais. Assim, eventual cessão ou transferência da posse a terceiros, sem anuência da vendedora, não produz efeitos em relação à proprietária, sendo considerada irrelevante para afastar o direito de retomada do imóvel.
A Corte ressaltou que a reintegração de posse constitui consequência lógica e necessária da rescisão contratual, impondo o retorno das partes ao status quo ante. Nesse contexto, os efeitos da decisão alcançam não apenas os compradores originários, mas também todos aqueles que, por iniciativa destes, passaram a ocupar o bem, nos termos do art. 109, § 3º, do CPC.
No tocante aos encargos, o Tribunal também afastou a limitação temporal fixada na sentença, reconhecendo que a obrigação de indenizar pela ocupação indevida e de arcar com tributos, como o IPTU, subsiste até a efetiva retomada da posse pela proprietária. A cessão irregular a terceiros, portanto, não exime os compradores de responsabilidade, que permanece integral enquanto perdurar a posse injusta.
Sob a perspectiva prática, o precedente reforça a segurança jurídica do vendedor em contratos imobiliários, isto porque a inadimplência do comprador autoriza não apenas a resolução do negócio, mas também a retomada do imóvel independentemente de quem o esteja ocupando. Além disso, consolida o entendimento de que os encargos decorrentes da ocupação indevida persistem até a efetiva restituição do bem, evitando o uso gratuito do imóvel por compradores inadimplentes ou terceiros a eles vinculados.