Por Eloah Scantelbury
O direito de preferência do locatário
A venda de um imóvel comercial alugado exige atenção a algumas regras da Lei do Inquilinato.
Em regra, o locatário tem preferência na compra do imóvel, podendo adquiri-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Por isso, antes de fechar negócio, o proprietário deve observar os procedimentos previstos em lei.
Como funciona a preferência?
O proprietário deve comunicar a intenção de venda por escrito, informando o preço, as condições de pagamento, a existência de eventuais ônus e como consultar os documentos do imóvel.
Após receber a comunicação, o locatário tem 30 dias para manifestar seu interesse. Se não aceitar a proposta nesse prazo, o proprietário poderá vender o imóvel a terceiros, desde que mantidas as condições informadas.
Como proteger o direito de preferência?
Para o locatário, registrar o contrato de locação na matrícula do imóvel pode fazer diferença. Se o direito de preferência for desrespeitado, é possível buscar uma indenização pelos prejuízos sofridos.
Já a possibilidade de adquirir o imóvel mesmo após a venda a terceiros depende do cumprimento de requisitos legais específicos, incluindo o registro do contrato no prazo exigido e o depósito do valor da compra e das despesas da transferência.
Outro cuidado importante é incluir e registrar a cláusula de vigência, quando cabível, para proteger a continuidade da locação em caso de venda do imóvel.
Existem exceções?
Sim. O direito de preferência não se aplica a todas as operações. A lei prevê exceções, como doação, permuta, integralização de capital social e determinadas operações societárias, além de hipóteses de venda judicial.
Por que esse cuidado importa?
Tanto o proprietário quanto o locatário devem conhecer seus direitos e obrigações antes de uma negociação. A comunicação adequada e a organização dos documentos ajudam a evitar conflitos, reduzir riscos de prejuízos financeiros e trazer mais segurança para a operação.
Conclusão
Embora frequentemente tratado como uma formalidade, o direito de preferência pode impactar diretamente a validade e os efeitos da alienação do imóvel. Por isso, a análise prévia da situação locatícia, da existência de registros na matrícula e do correto cumprimento dos procedimentos legais deve integrar a estruturação de qualquer operação de compra e venda de imóvel.