Por Ana Luiza Portela
REsp 2.141.417-SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22 de abril de 2025 e publicado no DJE em data próxima.
- Em recente decisão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou importante entendimento a respeito da eficácia da promessa de compra e venda de imóvel comercial quando não registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
- No caso concreto, discutia-se a validade de uma penhora judicial realizada com base em hipoteca constituída após a celebração de um contrato de promessa de compra e venda. Ocorre que tal promessa, embora anterior à hipoteca, não havia sido registrada no cartório competente.
- A Corte entendeu que, à luz do art. 1.245, §1º, do Código Civil, o contrato de promessa de compra e venda somente gera efeitos reais (erga omnes) se registrado. Sem o registro, o negócio jurídico produz efeitos exclusivamente obrigacionais entre as partes, não sendo oponível a terceiros, ainda que celebrado anteriormente à garantia hipotecária.
- O STJ ressaltou que a Súmula 308 não se aplica ao caso, pois trata de imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH. No presente caso, trata-se de imóvel comercial, razão pela qual a jurisprudência consolidada do Tribunal não reconhece eficácia da promessa de compra e venda frente à hipoteca posteriormente constituída, quando ausente o registro.
- Como ilustração prática, imagine-se que um empresário firma promessa de compra e venda de uma sala comercial com a construtora, mas não leva o contrato a registro. Algum tempo depois, a construtora oferece essa mesma sala como garantia hipotecária a um banco para obtenção de financiamento. O banco, agindo de boa-fé, registra regularmente a hipoteca. Posteriormente, diante do inadimplemento da construtora, a instituição financeira executa a dívida e penhora o imóvel. Nesse cenário, o STJ entende que o promitente comprador não pode opor seu contrato (não registrado) contra o terceiro de boa-fé, sendo válida a penhora.
- A decisão reforça a importância da formalização do negócio jurídico mediante registro público, especialmente nos casos de aquisição de imóveis comerciais, como forma de conferir segurança jurídica e publicidade ao direito real pretendido.
- O precedente reforça a tese de que, na ausência de registro da promessa de compra e venda de imóvel comercial, esta não é oponível a terceiros de boa-fé que adquiriram o bem como garantia real regularmente registrada.