Por Érica Gomes Lima
A aquisição de imóvel de empresa ou pessoa física com dívidas em curso pode configurar fraude à execução. Mas há diferenças importantes conforme o tipo de dívida. Vamos aos detalhes técnicos:
1. Dívidas cíveis e trabalhistas:
Nesses casos, a fraude à execução depende de dois elementos, conforme a Súmula 375 do STJ:
“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
Isso significa que:
- A mera existência de execução em trâmite não basta;
- É necessário que o imóvel já estivesse penhorado com registro na matrícula ou que haja prova inequívoca da má-fé do comprador.
Jurisprudência recente (TST, 1ª Turma):
A venda de dois imóveis feita por grupo empresarial sob execução trabalhista não foi considerada fraudulenta, porque:
Não havia penhora registrada no momento da alienação;
Não se comprovou a má-fé da adquirente, apesar da ciência da existência das ações trabalhistas.
O TST anulou a penhora posterior, aplicando diretamente a Súmula 375 do STJ.
2. Dívidas tributárias:
Aqui o tratamento é muito mais rigoroso.
De acordo com o artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN):
“É fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou o seu começo, quando tiver sido realizada pelo devedor tributário após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa.”
Ou seja, a presunção de fraude é legal, e:
- A alienação feita após a inscrição em dívida ativa é ineficaz em relação à Fazenda Pública;
- Não importa se o terceiro comprador estava de boa-fé.
A lógica do CTN é proteger o interesse público e a efetividade da cobrança do crédito tributário.
Conclusão:
- Antes de adquirir um imóvel, é essencial verificar se há execuções em curso, penhoras registradas e se o vendedor está inscrito em dívida ativa;
- A assessoria jurídica especializada pode prevenir a aquisição de um bem que venha a ser alcançado por uma execução futura.