Por Ana Luiza Portela
REsp 2.207.433-SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03 de junho de 2025 e publicado no DJE em 09 de junho de 2025.
Em recente julgado, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a adjudicação compulsória de imóvel depende da quitação integral do preço ajustado, mesmo nos casos em que tenha ocorrido a prescrição das parcelas remanescentes da obrigação.
Na origem, tratava-se de ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória, em que os autores alegaram ter quitado aproximadamente 81,77% do valor acordado em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano. Sustentaram, ainda, a ocorrência da prescrição do saldo devedor remanescente e pleitearam, com base nisso, o reconhecimento da quitação e a consequente adjudicação do imóvel.
O STJ, contudo, rechaçou a pretensão, afirmando que a prescrição atinge apenas a pretensão de cobrança, não implicando a extinção do direito material de crédito nem a quitação automática da obrigação. Segundo o entendimento firmado, o promitente comprador somente faz jus à adjudicação compulsória se comprovar a quitação integral do preço, sendo inviável a aplicação da teoria do adimplemento substancial a esse tipo de ação.
Destacou-se no julgamento que a teoria do adimplemento substancial – construção doutrinária voltada à preservação dos contratos diante do inadimplemento mínimo – é inaplicável à adjudicação compulsória, cujo pressuposto legal é o adimplemento total da obrigação contratual. A eventual prescrição das parcelas não implica inexistência do débito, razão pela qual o comprador inadimplente não pode exigir judicialmente a outorga da escritura definitiva.
De forma ilustrativa, imagine-se que um adquirente quite a maior parte das parcelas de um imóvel, deixando de pagar algumas poucas ao final, que, por inércia do vendedor, venham a prescrever. Ainda que o imóvel esteja ocupado e a parte tenha pago mais de 80% do valor, o STJ entende que não há direito à adjudicação compulsória, pois não houve quitação integral da obrigação. Para isso, seria necessário pagar o valor remanescente, ainda que prescrito.
O precedente ressalta a rigidez do requisito legal da quitação para a adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418 do CC), reforçando que a prescrição não extingue a dívida em si, mas apenas a possibilidade de exigência judicial pelo credor, o que não autoriza o reconhecimento de adimplemento ou a consequente transferência da propriedade.